• UHT-2900 - Déclaration de la taxe sur logements sous-utilisés

Pour connaître les définitions, les interprétations et les règles d'application générales de la taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU), allez à canada.ca/arc-tlsu. Les renseignements contenus dans cette publication ne remplacent pas la LTLSU.

Qu'est-ce que la TLSU?

La TLSU, qui est entrée en vigueur le 1er janvier 2022, est une taxe sur la propriété d'immeubles résidentiels vacants ou sous-utilisés qui sont situés au Canada.

À partir de l'année civile 2022 et pour chaque année civile suivante, les propriétaires d'immeubles résidentiels situés au Canada doivent déterminer s'ils doivent produire des déclarations de la TLSU et payer la TLSU sur leurs immeubles résidentiels.

Qui doit produire une déclaration de la TLSU?

Les personnes qui, le 31 décembre d'une année civile, sont des propriétaires assujettis d'immeubles résidentiels situés au Canada doivent produire une déclaration de la TLSU pour chaque immeuble résidentiel situé au Canada qu'elles possèdent. Si vous êtes propriétaire d'un immeuble résidentiel en qualités multiples, vous devez produire une déclaration de la TLSU en chaque qualité en laquelle vous êtes propriétaire assujetti de l'immeuble résidentiel.

Les personnes qui, le 31 décembre d'une année civile, sont des propriétaires exclus d'immeubles résidentiels situés au Canada ne sont pas obligés de produire une déclaration de la TLSU.

Qui doit payer la TLSU?

Les personnes qui, le 31 décembre d'une année civile, sont des propriétaires assujettis d'immeubles résidentiels situés au Canada doivent payer la TLSU sur chaque immeuble résidentiel situé au Canada qu'elles possèdent, à moins que leur propriété d'un immeuble résidentiel particulier soit exonérée pour l'année civile.

Toutes les exemptions relatives à la TLSU sont décrites dans les sections 4, 5 et 6 de cette déclaration. Pour une explication plus complète de ces exemptions, allez à canada.ca/arc-tlsu.

Les personnes qui, le 31 décembre d'une année civile, sont des propriétaires exclus d'immeubles résidentiels situés au Canada ne doivent pas payer la TLSU sur leurs immeubles résidentiels.

Personne autorisée ou représentant légal

Dans le cas d'un propriétaire qui n'est pas un particulier, la section 9 de la déclaration doit être remplie par un particulier qui a été dûment autorisé par le propriétaire.

Dans le cas d'un propriétaire qui est un particulier, la section 9 doit être complétée par le particulier ou par un représentant légal du particulier qui a l'autorisation selon un document juridique suffisamment étendu pour permettre d'agir au nom du particulier dans le cadre de cette déclaration.

Pour en savoir plus, allez à canada.ca/impots-autorisation-representant et sélectionnez « Représentants légaux ».

Date limite de production et de paiement pour votre déclaration

Vous devez produire votre déclaration de la TLSU pour une année civile au plus tard le 30 avril de l'année civile suivante. Si le 30 avril est un samedi, un dimanche ou un jour férié reconnu par l'ARC, votre déclaration est dû le jour ouvrable suivant.

Vous devez payer la totalité de la TLSU due pour un immeuble résidentiel, pour une année civile donnée, au receveur général au plus tard le 30 avril de l'année civile suivante. Si le 30 avril est un samedi, un dimanche ou un jour férié reconnu par l'ARC, votre paiement est dû le jour ouvrable suivant.

Paiements

Si le montant de la TLSU dû est inférieur à 50 000 $, vous pouvez joindre un chèque ou un mandat à votre déclaration de la TLSU. Vous pouvez également payer les montants dus de moins de 50 000 $ par voie électronique. Pour en savoir plus sur la façon de faire votre paiement, allez à canada.ca/paiement.

Pour les montants dus de 50 000 $ ou plus, vous devez effectuer votre paiement auprès d'une institution financière acceptée.

Tenue de registres

Si vous êtes tenu de produire une déclaration de la TLSU pour une année civile (même si vous n'avez pas de TLSU à payer), vous devez conserver les documents relatifs à la détermination de vos responsabilités et obligations en vertu de la LTLSU. Si vous ne tenez pas de registres adéquats pour justifier que votre propriété d'un immeuble résidentiel est exempte de la TLSU pour une année civile, l'ARC peut rejeter votre demande d'exemption. Sauf autorisation contraire du ministre, les registres sont tenus au Canada, en français ou en anglais.

Vous devez conserver ces registres pendant au moins six ans après la fin de l'année civile à laquelle ils se rapportent.

Pénalités

Si vous ne produisez pas votre déclaration de la TLSU pour un immeuble résidentiel pour une année civile au plus tard le 30 avril de l'année civile suivante, vous devez payer une pénalité qui est le plus grand des deux montants suivants :

• 1 000 $ pour les propriétaires assujettis qui sont des particuliers ou 2 000 $ pour les propriétaires assujettis qui ne sont pas des particuliers (comme les sociétés)

• le montant qui correspond au total de :

  • 5 % de votre TLSU payable pour l'immeuble résidentiel pour l'année civile;

  • 3 % de votre TLSU payable pour l'immeuble résidentiel pour l'année civile, multiplié par le nombre de mois civils complets où la déclaration est en retard.

Si une déclaration de la TLSU pour une année civile n'est pas produite avant le 31 décembre de l'année civile suivante, la détermination de TLSU payable pour l'immeuble résidentiel pour l'année civile aux fins de calcul de la pénalité pour production tardive (comme indiqué à la deuxième puce ci-dessus) sera effectuée sans l'avantage des exemptions suivantes :

• l'exemption à la section 4 de cette déclaration;

• l'exemption à la section 5 de cette déclaration;

• les exemptions aux lignes 630, 635, 640, 645, et à partir de l'année civile 2023, ligne 680 à la section 6 de la déclaration.

Intérêt

Si vous ne payez pas le montant de TLSU dû pour l'année civile au receveur général au plus tard le 30 avril de l'année civile suivante, des intérêts seront calculés et ajoutés à ce montant.

Les intérêts seront composés quotidiennement au taux spécifié, calculés à partir du lendemain de l'expiration du délai de paiement et se terminant le jour où le montant est payé.

Règles et choix concernant les immeubles résidentiels multiples

En règle générale, les exemptions pour le lieu de résidence habituelle (section 4 de la présente déclaration) et l'occupation admissible (section 5, lignes 530 et 540 de la présente déclaration) sont destinées à l'occupation personnelle d'une propriété résidentielle par un propriétaire assujetti ou certains membres de sa famille. Chacune des exemptions comprend des situations spécifiques dans lesquelles l'occupation personnelle de l'immeuble résidentiel par le propriétaire assujetti ou certains membres de sa famille donne droit à une exemption.

Cependant, un propriétaire assujetti ne peut pas bénéficier de l'une ou l'autre des deux exemptions pour son occupation personnelle (ou celle de son époux ou conjoint de fait) de plus d'un immeuble résidentiel. Par conséquent, une règle spéciale traite des deux exemptions lorsque le propriétaire assujetti (ou le propriétaire assujetti et son époux ou conjoint de fait ensemble) possède plusieurs immeubles résidentiels.

Si vous êtes un propriétaire assujetti, la règle spéciale s'applique à vous pour une année civile si toutes les conditions suivantes sont remplies le 31 décembre de l'année civile :

• vous êtes un particulier qui n'est ni citoyen canadien ni résident permanent du Canada et vous êtes propriétaire d'un immeuble résidentiel particulier;

• l'une ou l'autre de ces situations (ou les deux) s'applique :

  • vous êtes propriétaire d'un ou plusieurs autres immeubles résidentiels;

  • votre époux ou conjoint de fait, qui n'est ni citoyen canadien ni résident permanent du Canada, est propriétaire d'un ou plusieurs autres immeubles résidentiels.

Selon le droit de propriété des immeubles résidentiels multiples, vous pouvez produire un choix seul, ou vous et votre époux ou conjoint de fait ensemble pouvez produire un choix conjoint, pour désigner l'un des immeubles résidentiels multiples aux fins des exemptions pour l'année civile.

En désignant ce seul immeuble résidentiel dans le choix, vous déclarez tous les éléments suivants :

• seul cet immeuble résidentiel peut être considéré comme admissible à l'exemption pour lieu de résidence habituelle;

• ce n'est que pour ce seul immeuble résidentiel que votre occupation personnelle d'un local d'habitation, ou l'occupation personnelle de votre époux ou conjoint de fait, peut être considérée comme donnant droit à l'exemption pour occupation admissible (seulement pour les occupants admissibles des lignes 530 et 540).

Utilisez la section 3 pour faire ce choix.

Remarque : Le choix exercé dans la section 3 n'a aucune incidence sur votre admissibilité aux exemptions des lignes 510, 520 et 540 (uniquement pour un parent ou un enfant canadien). Vous pouvez toujours avoir droit à ces exemptions sans désigner l'immeuble résidentiel décrit à la section 2.

Où envoyer votre déclaration de la TLSU

Si vous êtes un particulier qui habite ou une société située :

• aux États-Unis, au Royaume-Uni, en France, aux Pays-Bas ou au Danemark;

• en Alberta, en Colombie-Britannique, au Manitoba, en Saskatchewan, aux Territoires du Nord-Ouest, au Nunavut ou au Yukon;

• aux endroits suivants en Ontario : n'importe où, sauf Barrie, Sudbury ou Toronto.

Envoyez votre déclaration de la TLSU à l'adresse suivante :

Centre fiscal de Winnipeg
Case postale 14001, succursale Main
Winnipeg MB  R3C 3M3
Canada
Télécopieur : 204-984-5164

Si vous êtes un particulier qui habite ou une société située :

• dans un pays autre que les États-Unis, le Royaume-Uni, la France, les Pays-Bas ou le Danemark;

• au Nouveau-Brunswick, à Terre-Neuve-et-Labrador, en Nouvelle-Écosse, à l'Île-du-Prince-Édouard ou au Québec;

• aux endroits suivants en Ontario : Barrie, Sudbury ou Toronto.

Envoyez votre déclaration de la TLSU à l'adresse suivante :

Centre fiscal de Sudbury
1050 avenue Notre Dame
Sudbury ON  P3A 5C2
Canada
Télécopieur : 705-671-3994 et 1-855-276-1529

Définitions

Fiducie canadienne déterminée (définition de 2023)

En 2023 et les années civiles suivantes, une fiducie est une fiducie canadienne déterminée pour une année civile si, le 31 décembre de l'année civile, chaque bénéficiaire est :

• une personne visée à la troisième puce de la définition de 2023 de propriétaire exclu;

• une société de personnes dont chaque associé est une personne visée à la troisième puce de la définition de 2023 de propriétaire exclu;

• une autre fiducie dont chaque bénéficiaire est une personne visée à la troisième puce de la définition de 2023 de propriétaire exclu;

• une fiducie de fonds commun de placement, une FPI ou une FIPD aux fins de l'impôt sur le revenu au Canada.

Pour obtenir des renseignements sur une fiducie qui est une fiducie canadienne déterminée pour l'année civile 2022, consultez l'avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN4 à canada.ca/fr/agence-revenu/services/formulaires-publications/publications/uhtn4.html.

Immeuble résidentiel

En général, aux fins de la TLSU, un immeuble résidentiel est un immeuble situé au Canada qui est :

• soit une maison individuelle ou un bâtiment similaire ne contenant pas plus de trois locaux d'habitation, avec ses dépendances et le terrain connexe;

• soit une maison jumelée, une maison en rangée, un logement en copropriété (autre qu'un logement en copropriété visé par règlement décrit à l'article 1.1 du Règlement sur la taxe sur les logements sous-utilisés) ou d'autres locaux semblables, ainsi que les parties communes ou les dépendances et le terrain connexe.

Le terrain connexe désigne le terrain qui est sous-jacent ou immédiatement contigu à un immeuble résidentiel et qui est raisonnablement nécessaire à son usage et à sa jouissance en tant que lieu de résidence pour des particuliers. En général, jusqu'à un demi-hectare de terrain qui est sous-jacent ou immédiatement contigu à un immeuble résidentiel est considéré comme raisonnablement nécessaire à son usage et à sa jouissance en tant que lieu de résidence pour des particuliers.

Juste valeur marchande

En règle générale, la juste valeur marchande est le prix le plus élevé, exprimé en termes monétaires ou en valeur en argent, qui peut être obtenu sur un marché libre et sans restrictions entre des parties bien renseignées, informées et prudentes agissant sans lien de dépendance, aucune des parties n'étant contrainte à la transaction.

Lieu de résidence habituelle

En général, si vous avez plus d'un lieu de résidence, le lieu de résidence qui est le premier par ordre d'importance pour vous est votre lieu de résidence habituelle. Un lieu de résidence qui n'est pas le premier par ordre d'importance pour vous est un lieu de résidence secondaire. Par exemple, un lieu de résidence secondaire peut être un lieu utilisé principalement à des fins de loisirs ou qui est occupé moins souvent qu'une autre résidence. Si vous n'êtes pas citoyen canadien ni résident permanent du Canada et que votre lieu de résidence habituelle se trouve à l'extérieur du Canada, toute propriété résidentielle que vous possédez au Canada sera généralement considérée comme un lieu de résidence secondaire, sauf si vous pouvez prouver le contraire.

Il existe des règles spéciales pour les propriétaires et leurs époux ou conjoints de fait qui possèdent plusieurs propriétés résidentielles. Lisez Règles et choix concernant les immeubles résidentiels multiples dans cette section.

Local d'habitation

Un local d'habitation est une habitation qui contient des installations de cuisine privées, une salle de bain privée et un espace de vie privée.

En règle générale, un local d'habitation est un ensemble unique de pièces autonomes, dans un bâtiment ou une partie de bâtiment, qui se distingue de tout autre ensemble de pièces de ce type dans le bâtiment ou la partie de bâtiment et qui est caractéristique d'une résidence et convient comme telle.

Loyer raisonnable

Le loyer raisonnable est le montant qui représente 5 % de la valeur imposable d'un immeuble résidentiel pour l'année civile.

Occupation continue

En général, si un particulier a le droit d'occuper un local d'habitation pendant une période de façon continue (sans interruption tout au long de la période), il a une occupation de manière continue du local d'habitation pour la période telle qu'on la trouve dans la section 6 de la LTLSU. L'occupation de manière continue d'un particulier n'est pas nécessairement interrompue par l'absence physique du particulier d'un local d'habitation à un moment de la période si elle remplit toutes les conditions suivantes :

• le particulier a toujours le droit d'occuper le local d'habitation pendant toute la durée de son absence physique;

• le droit d'occuper le local d'habitation n'est pas donné à une autre personne pendant une partie quelconque de l'absence physique.

Période d'occupation admissible

Si vous êtes un propriétaire assujetti d'un immeuble résidentiel le 31 décembre d'une année civile, votre droit de propriété de l'immeuble résidentiel peut être exonéré de la TLSU pour l'année civile si au moins 180 jours de l'année civile sont inclus dans une ou plusieurs périodes d'occupation admissibles pour votre propriété de l'immeuble résidentiel.

Une période d'occupation admissible est une période d'au moins un mois au cours d'une année civile pendant laquelle l'un des occupants admissibles suivants a une occupation continue d'un local d'habitation qui fait partie de l'immeuble résidentiel :

• un particulier qui n'a pas de lien de dépendance avec vous ni avec votre époux ou conjoint de fait (si vous en avez un) et à qui l'on accorde l'occupation continue du local d'habitation selon une entente établie par écrit (comme un contrat de location);

• un particulier qui a un lien de dépendance avec vous ou avec votre époux ou conjoint de fait (si vous en avez un) et à qui l'on accorde l'occupation continue du local d'habitation selon une entente établie par écrit pour une contrepartie qui n'est pas inférieure au loyer raisonnable pour l'immeuble résidentiel, calculée au prorata de la période;

• un particulier qui est le propriétaire ou son époux ou conjoint de fait, qui est au Canada dans le but de poursuivre un travail autorisé selon un permis de travail canadien et qui occupe le local d'habitation dans ce but;

• un particulier qui est un époux, un conjoint de fait, un parent ou un enfant du propriétaire et qui est un citoyen canadien ou un résident permanent du Canada.

Si vous êtes un propriétaire assujetti qui est un particulier et que les seuls occupants admissibles qui ont une occupation continue d'un local d'habitation sont vous, ou votre époux, conjoint de fait, parent ou enfant, vous ne pouvez pas inclure un mois civil dans une période d'occupation admissible si chacun de ces particuliers occupe un endroit autre que le local d'habitation pendant un nombre de jours égal ou supérieur au nombre de jours durant lesquels ils occupent le local d'habitation.

Il existe des règles spéciales pour les propriétaires et leurs époux ou conjoints de fait qui possèdent plusieurs immeubles résidentiels. Pour en savoir plus, lisez Règles et choix concernant les immeubles résidentiels multiples dans cette section.

Personne morale canadienne déterminée

Une personne morale canadienne déterminée, pour une année civile, s'entend d'une personne morale qui est constituée ou prorogée selon des lois du Canada ou d'une province, à l'exception d'une personne morale qui est, le 31 décembre de l'année civile, soit :

• une personne morale à l'égard de laquelle l'une des personnes suivantes détiennent ou contrôlent, directement ou indirectement, des actions de la personne morale représentant 10 % ou plus de la valeur des capitaux propres de la personne morale ou comportant 10 % ou plus des droits de vote dans certaines ou toutes les circonstances :

  • un particulier qui n'est ni un citoyen canadien ni un résident permanent du Canada;

  • une personne morale qui est constituée ou prorogée autrement que selon des lois du Canada ou d'une province;

  • toute combinaison de personnes ou de personnes morales visées précédemment;

• une personne morale sans capital-actions ayant :

  • un président ou un autre président d'assemblée qui n'est ni citoyen canadien ni résident permanent du Canada;

  • 10 % ou plus de ses administrateurs qui ne sont ni citoyens canadiens ni résidents permanents du Canada;

Pourcentage de propriété

Si vous êtes un propriétaire assujetti d'un immeuble résidentiel le 31 décembre d'une année civile, votre pourcentage de propriété de l'immeuble résidentiel pour l'année civile est déterminé comme suit :

• si vous êtes le seul propriétaire de l'immeuble résidentiel, votre pourcentage de propriété de l'immeuble résidentiel est de 100 %;

• si vous êtes l'un de plusieurs propriétaires de l'immeuble résidentiel, votre pourcentage de propriété de l'immeuble résidentiel est l'un des éléments suivants :

  • le pourcentage de votre propriété tel qu'indiqué dans le système d'enregistrement foncier;

  • 100 % divisé par le nombre de propriétaires, si aucun pourcentage n'est indiqué dans le système d'enregistrement foncier.

Propriétaire

Vous êtes propriétaire d'un immeuble résidentiel si vous êtes l'une des personnes suivantes :

• identifiée comme propriétaire de l'immeuble résidentiel dans le système d'enregistrement foncier où l'immeuble résidentiel est situé;

• considérée comme un propriétaire de l'immeuble résidentiel sur la base d'un tel système d'enregistrement foncier;

• un locataire viager selon un domaine viager dans l'immeuble résidentiel;

• un titulaire d'un bail viager de l'immeuble résidentiel;

• un locataire qui a la possession continue du terrain sur lequel est situé l'immeuble résidentiel, selon un bail de longue durée.

Vous n'êtes pas propriétaire d'un immeuble résidentiel si vous donnez la possession continue du terrain sur lequel l'immeuble est situé à l'une des personnes suivantes :

• un titulaire d'un bail viager de l'immeuble résidentiel;

• un locataire dans le cadre d'un bail de longue durée.

Propriétaire assujetti

Un terme administratif que l'ARC utilise pour désigner une personne qui est propriétaire d'un immeuble résidentiel, mais qui n'est pas un propriétaire exclu de l'immeuble résidentiel.

Propriétaire exclu (définition de 2023)

En 2023 et les années civiles suivantes, vous êtes un propriétaire exclu d'un immeuble résidentiel au Canada si vous êtes l'une des personnes suivantes le 31 décembre de l'année civile :

• un propriétaire d'un immeuble résidentiel en votre qualité de fiduciaire de l'une des fiducies suivantes :

  • une fiducie canadienne déterminée (nouveau propriétaire exclu à partir de l'année civile 2023);

  • une fiducie de fonds commun de placement aux fins de l'impôt sur le revenu au Canada;

  • une fiducie de placement immobilier (FPI) aux fins de l'impôt sur le revenu au Canada;

  • une fiducie intermédiaire de placement déterminée (FIPD) aux fins de l'impôt sur le revenu au Canada;

• un propriétaire d'un immeuble résidentiel en votre qualité d'associé d'une société de personnes canadienne déterminée (nouveau propriétaire exclu à partir de l'année civile 2023);

• un propriétaire d'un immeuble résidentiel en votre qualité autre que celle de fiduciaire d'une fiducie ou d'associé d'une société de personnes si vous êtes :

  • un particulier qui est citoyen canadien ou résident permanent du Canada;

  • une personne morale canadienne déterminée (nouveau propriétaire exclu à partir de l'année civile 2023);

  • une personne morale canadienne dont les actions sont cotées à une bourse canadienne de valeurs désignée aux fins de l'impôt sur le revenu au Canada;

  • un organisme de bienfaisance enregistré aux fins de l'impôt sur le revenu au Canada;

  • une coopérative d'habitation, une administration hospitalière, une municipalité, une organisation paramunicipale, un collège public, une administration scolaire ou une université aux fins de la TPS/TVH;

  • un corps dirigeant autochtone;

  • le gouvernement du Canada ou d'une province, ou un agent du gouvernement du Canada ou d'une province;

  • une personne morale canadienne dont les actions sont principalement détenues ou contrôlées par une fiducie de fonds commun de placement, une FPI, une FIPD ou une personne morale canadienne dont les actions sont cotées à une bourse canadienne de valeurs désignée aux fins de l'impôt sur le revenu au Canada (nouveau propriétaire exclu à partir de l'année civile 2023);

• un particulier qui est citoyen canadien ou résident permanent du Canada et est un propriétaire de l'immeuble résidentiel comme représentant personnel d'un particulier décédé.

Pour une liste des personnes qui sont des propriétaires exclus pour l'année civile 2022, consultez l'avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN1 à canada.ca/fr/agence-revenu/services/formulaires-publications/publications/uhtn1.html.

Société de personnes canadienne déterminée (définition de 2023)

En 2023 et les années civiles suivantes, une société de personnes est une société de personnes canadienne déterminée pour une année civile si, le 31 décembre de l'année civile, chaque associé est :

• une personne visée à la troisième puce de la définition de 2023 de propriétaire exclu;

• une autre société de personnes dont chaque associé est une personne visée à la troisième puce de la définition de 2023 de propriétaire exclu;

• une fiducie dont chaque bénéficiaire est une personne visée à la troisième puce de la définition de 2023 de propriétaire exclu;

• une fiducie de fonds commun de placement, une FPI ou une FIPD aux fins de l'impôt sur le revenu au Canada.

Pour obtenir des renseignements sur une société de personnes qui est une société de personnes canadienne déterminée pour l'année civile 2022, consultez l'avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN4 à canada.ca/fr/agence-revenu/services/formulaires-publications/publications/uhtn4.html.

Valeur foncière

La valeur foncière à l'égard d'un immeuble résidentiel est la valeur établie par une autorité qui a le pouvoir, selon la législation fédérale ou provinciale canadienne, d'établir la valeur foncière d'un immeuble aux fins du calcul d'un impôt foncier et fait référence à la valeur foncière totale d'une parcelle d'un bien immeuble ou réel, dont l'immeuble résidentiel est la totalité ou une partie, telle qu'indiquée dans l'avis d'évaluation foncière (ou un document similaire) émis par l'autorité qui établit les valeurs des biens immeubles ou réels dans la zone où se trouve l'immeuble résidentiel.

Valeur imposable

La valeur imposable d'un immeuble résidentiel pour une année civile est le plus élevé des deux montants suivants :

• la valeur foncière à l'égard de l'immeuble résidentiel;

• le prix de vente le plus récent de l'immeuble résidentiel obtenu au plus tard le 31 décembre de l'année civile.

Zone admissible

Un terme administratif que l'ARC utilise pour désigner un des endroits suivants dans lequel votre immeuble résidentiel est situé :

• à l'extérieur d'une région métropolitaine de recensement et d'une agglomération de recensement;

• à l'intérieur d'une agglomération de recensement dont la population totale est inférieure à 30 000 habitants;

• à l'intérieur d'une région métropolitaine de recensement ou d'une agglomération de recensement déterminée, mais à l'extérieur d'un centre de population qui fait partie d'une telle région ou agglomération.

Une agglomération de recensement déterminée a une population totale de 30 000 résidents ou plus.